Амурские прокуроры защитили жилищные права более 300 сирот

 Где-то детям, оставшимся без родителей, выделяли непригодные квартиры, а где-то и вовсе отказы...

Прокуратура в судебном порядке восстановила жилищные права сироты

Бывшая воспитанница детского дома Екатерина Манжуло обратилась в прокуратуру района имени Лазо Хабар...

Кого петербуржцы обязаны пускать в квартиру

Коммунальщики пошли по домам с проверками ПРАВО ИМЕЕМ Прописная истина: мой дом – моя крепость. П...

  • Амурские прокуроры защитили жилищные права более 300 сирот

    28.02.2014 20:32
  • Прокуратура в судебном порядке восстановила жилищные права сироты

    28.02.2014 20:38
  • Кого петербуржцы обязаны пускать в квартиру

    28.02.2014 20:44

Главное меню

DS-doma.ru - дом из бруса пестово под ключ спб
Главная Недвижимость - особый объект гражданских прав

Недвижимость - особый объект гражданских прав

 

Юридическая классификация и перечень объектов недвижимости

Статьей 130 ГК определены критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы.
К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки и участки недр.
Критерий второй группы - прочная связь объектов с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. К объектам, являющимся недвижимостью по физическим свойствам, относятся здания, сооружения и другие объекты.
Леса и многолетние насаждения в настоящее время исключены из объектов недвижимого имущества (ст. 16 Закона о введении в действие ЛК). Согласно вступившему в действие 1 января 2007 г. новому Лесному кодексу РФ объектом недвижимости в лесных отношениях является лесной участок - земельный участок из земель лесного фонда или земель иных категорий, на котором расположен лес.
Обособленные водные объекты. В связи с принятием нового Водного кодекса РФ (ВК) указанные объекты из недвижимого имущества исключены. Поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии (п. 3 ст. 5 ВК). Согласно ст. 102 ЗК (в ред. Закона о введении в действие ВК) земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах, являются землями водного фонда.
По общему правилу водные объекты (моря, реки, ручьи, каналы, озера, водохранилища и пр.) находятся в собственности Российской Федерации (п. 1 ст. 8 ВК). Права на пруды и обводненные карьеры определяются правом на земельный участок: такие водные объекты, целиком расположенные в границах земельного участка, принадлежат на праве собственности собственнику участка, если иное не установлено федеральными законами (п. 2 ст. 8 ВК). Исходя из расположения водного объекта (пруда, обводненного карьера), ст. 7 Закона о введении в действие ВК определяет право на земельный участок, а значит, и водный объект следующим образом:

  1. если пруд расположен на территориях двух и более субъектов РФ, то занятый им земельный участок является федеральной собственностью;
  2. если пруд расположен на территориях двух и более муниципальных районов вне границ поселений, то участок является государственной собственностью субъекта РФ (если он не принадлежит РФ в силу закона);
  3. если пруд расположен вне границ поселений или на территориях двух и более муниципальных поселений, то участок является собственностью муниципального района (если он не является государственной или частной собственностью).

К третьей группе относятся объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона.
Если вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, но в силу указания закона ("недвижимость по закону") отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они - недвижимое имущество. ГК относит к недвижимым вещам воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (п. 1 ст. 130). Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимому имуществу не только ввиду высокой стоимости и необходимости специального регулирования оборота, но и потому, что они являются "движущимися участками территории", находящимися под юрисдикцией Российской Федерации. Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав - предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК).
Жилые и нежилые помещения могут быть отнесены к недвижимости как по второму критерию (невозможность перемещения без ущерба назначению), так и в силу специального указания в законе. Например, согласно ч. 2 ст. 15 ЖК жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Можно сказать, что независимо от физической природы и сущности в гражданско-правовых отношениях недвижимое имущество - это объекты с особым юридическим режимом, оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе о государственной регистрации прав и сделок.
Законом о кадастре недвижимости (ч. 5 ст. 1 ) предусмотрен кадастровый учет следующих объектов недвижимости*(3):

  1. земельный участок;
  2. здание;
  3. сооружение;
  4. помещение;
  5. объект незавершенного строительства.

Ниже приводится перечень объектов недвижимости со ссылкой на соответствующие законодательные акты:

  1. земельные участки (ст. 130 ГК, ст. 6 ЗК, ст. 1 Закона о кадастре недвижимости, ст. 1 Закона о регистрации прав), в том числе:
  2. лесные участки (ст. 6 ЛК);
  3. здания (ст. 130 ГК, ст. 1 Закона о регистрации прав), в том числе:
  4. жилые дома (ст. 558 ГК, ст. 16 ЖК, ст. 5 Закона об ипотеке), включая жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
  5. дачи (п. 4 ст. 218 ГК, ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке), включая жилые строения на дачных участках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
  6. садовые дома (ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке), включая жилые строения на садовых участках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях)*(4);
  7. другие строения потребительского значения (ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке), включая приусадебные хозяйственные постройки, хозяйственные строения на садовых и дачных участках (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
  8. гаражи (п. 4 ст. 218 ГК, ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке);
  9. сооружения (ст. 130 ГК, ст. 1 Закона о регистрации прав), в том числе:
  10. хозяйственные сооружения на садовых и дачных участках (ст. 1 Закона о дачных объединениях);
  11. помещения (ст. 1 Закона о кадастре недвижимости, ст. 1 Закона о регистрации прав), в том числе:
  12. нежилые помещения, включая части помещений (ст. 26 Закона о регистрации прав);
  13. квартиры (ст. 289, 558 ГК, ст. 16 ЖК);
  14. части квартир (ст. 558 ГК, ст. 16 ЖК) (состоящие из одной или нескольких комнат - ст. 5 Закона об ипотеке);
  15. комнаты (ст. 16 ЖК);
  16. части жилых домов (ст. 558 ГК, ст. 16 ЖК);
  17. объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК, ст. 1 Закона о кадастре недвижимости, ст. 25 Закона о регистрации прав);
  18. предприятия как имущественные комплексы (ст. 132 ГК, ст. 1 Закона о регистрации прав);
  19. участки недр*(5) (ст. 130 ГК, ст. 1 Закона о регистрации прав).

В Градостроительном кодексе здания, строения, сооружения и объекты незавершенного строительства (за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек) именуются объектами капитального строительства (о Правилах ведения ЕГРОКС см. подпараграф 1.3.3 настоящего издания).
В ст. 1 Закона о дачных объединениях также установлена возможность возведения на огородных земельных участках (предоставленных или приобретенных гражданами для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля) некапитальных жилых строений и хозяйственных строений и сооружений. Очевидно, что любые некапитальные строения на огородных и иных земельных участках не могут быть признаны объектами недвижимости в силу отсутствия прочной связи с землей.
Следует отметить некоторое различие понятий "объект недвижимости" и "объект капитального строительства". Недвижимость - это категория гражданского права. Как видно из наименования подраздела 3 ГК "Объекты гражданских прав", недвижимость (недвижимое имущество) - это не только вещи, прочно связанные с землей, но и объекты вещных и обязательственных прав. Здание не всегда является объектом недвижимости - объектом гражданских прав. Например, в случае наличия имущественных прав на помещения в здании, именно помещения являются недвижимостью. Само здание является только объектом капитального строительства, создание, реконструкция и (или) капитальный ремонт которого регулируются нормами Градостроительного кодекса.
От правильного определения вида объектов недвижимости зависит квалификация их правового режима. Общеупотребимые названия недвижимости, например магазин, банк, ресторан, АЗС и пр., отражают не вид объекта, а его назначение. Без уточнения вида объекта - здание, помещение, жилое или нежилое, невозможно определить правовой режим объектов "коттедж", "таунхаус", "апартаменты".

1 Жилые помещения
2 Ограничение и изъятие недвижимости из оборота
3 Оборотоспособность земельных участков
4 Участки недр
5 Государственный учет и описание объектов недвижимости. Кадастровый учет объектов недвижимости
6 Органы кадастрового учета
7 Кадастровый учет
8 Переходный период и ранее учтенные объекты недвижимости
9 Предоставление сведений из государственного кадастра недвижимости
10 Порядок кадастрового учета
11 Особенности кадастрового учета при преобразовании и изменении объектов недвижимости. Временные сведения в ГКН
12 Особенности кадастрового учета отдельных объектов недвижимости и их частей
13 Кадастровая деятельность
14 Определение границ земельных участков. Межевой план и акт согласования границ
15 Порядок согласования границ земельных участков
16 Землеустройство
17 Лесоустройство и государственный учет лесных участков
18 Техническая инвентаризация и государственный технический учет объектов капитального строительства. Кадастровые, инвентарные и условные номера зданий, сооружений, помещений
19 Подсчет площадей зданий и помещений при инвентаризации
20 Единый государственный реестр объектов капитального строительства (ЕГРОКС)
21 Техническая инвентаризация и государственный учет жилищного фонда. Объекты индивидуального жилищного строительства
22 Декларация об объектах недвижимого имущества "дачной амнистии"
23 Межевые споры
 

Принципы жилищного права

Принцип цивилизованного использования жилых помещений. Проявление этого принципа, особенно в последние годы, можно наглядно проиллюстрировать на следующих примерах:

-  в законе закреплено положение о предоставлении гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, как правило, отдельной квартиры на семью;

-  вместо ранее действовавшего правила о принудительном изъятии у нанимателя излишней жилой площади и передаче её другому нанимателю установлено новое правило – наниматель сам может ставить вопрос о замене занимаемого им жилого помещения на жилое помещение меньшего размера;

-  отменены ранее действовавшие многочисленные ограничения при строительстве и приобретении гражданами в собственность жилых домов.